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    北京五一期間商品房網簽同比降六成 剛需等限競房

    分享02018-05-05 22:08:43    來源:網絡    編輯:

    行業動態華夏時報

    往年,五一樓市都是開發商推貨促銷的一大節點,購房者也多選擇這時候看房,但今年的五一樓市顯得較為平淡?!度A夏時報》記者在市場走訪中發現,今年五一看房的人群并不如往年多,新房和二手房的成交量均較去年降了六成,天通苑區域的二手房價格相比2017年“3·17”調控之前跌去了20%。

    開發商五一折扣促銷

    4月30日,《華夏時報》記者以購房者身份走訪了房山市場,目前房山的新建商品住宅單價在4.1萬元-5.3萬元,但市面上在售的多為三室及以上的大戶型,一室和兩室的小戶型很難尋覓。在記者抵達項目時,僅五和萬科長陽天地(資料、團購、論壇)的售樓處的看房人較多,約有十余組客戶到訪,其他四個項目的售樓處則較為冷清,約有三四組客戶。

    為促進銷售,多個樓盤推出了五一特惠活動。比如,五和萬科長陽天地五一期間有總價減5萬元和30萬抵35萬元的優惠,遠洋仕家和韓建·觀山源墅(資料、團購、論壇)推出了限時特價房,天恒·水岸壹號(資料、相冊、論壇)有9.8折和9.6折雙重折扣優惠,五礦名品學院墅則推出了特價房和9.9折的優惠。

    受去年“3·17新政”的影響,北京的房地產市場熱度得到了有效的控制。一直處在樓市一線的銷售人員則有更直觀的感觸,五礦名品學院墅的置業顧問告訴記者,“去年3·17調控之前,這里的房子根本不愁賣,購房者來買房有錢全款都沒用,還要找關系才能搶到。3·17之后房價漲幅從坐著火箭往上升的狀態,一下子停了下來。今年的市場和限購之前沒法比,但今年的價格比去年更為合適,有更多的優惠活動,房源也有很多選擇?!?/p>

    從市場成交數據也能顯示出今年五一市場的低迷。思源地產統計數據顯示,五一期間的4月29日-5月1日,北京新房商品住宅成交僅51套,同比下滑了64%。

    另外,從4月整個月份來看,北京新房商品住宅僅成交1161套,成交面積17.99萬平米,環比3月,成交套數僅微漲3.4%,而同比去年“3·17”政策出臺后的首月,成交套數的降幅則達到44.5%,幾近腰斬。

    4月,北京商品住宅的套均面積為155平米,相比3月的129平米增加了26平米。而在4月成交的1161套商品住宅中,別墅產品共244套,占比21%;戶型面積在90平米以上的住宅產品共成交689套,占比59%;而與將上市的限競房面積相近的中小戶型產品的銷量,僅占到4月成交的兩成左右。

    思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅分析,隨著北京多元化供給體系的搭建,全面覆蓋多重需求客群,使得新房市場的需求也呈現出明顯的兩極化特征。剛需剛改客群持幣觀望,等待更多共有產權房的上市,以及中低價位“限競房”的推出;而高端改善客群則因“9070”政策的再度實施,對多種產品類型、戶型面積混搭的社區存在疑慮,因此選擇及時出手未過多限制產品的普通商品房。

    郭毅預測,在限競房開閘放水后,大量持幣待售客群的消費動力將被激發,北京新房市場才能真正迎來銷量的復蘇。

    二手房成交復蘇

    五一期間《華夏時報》記者也走訪了二手房市場,5月1日,記者來到被稱為亞洲第一社區的天通苑,該區域的二手房單價普遍在4萬-5萬元。

    我愛我家的工作人員小李告訴記者:“最近看房的人多了,五一期間一天可以接待兩三組客戶,比去年要好很多,因為去年五一的時候剛剛出臺了3·17新政,人們看房的積極性一下子就下去了。但今年也和2016年的時候沒得比?!?/p>

    “去年3·17之前是賣方市場,天通苑的單價在5萬多,業主和購房者見面時直接加價20萬是常有的事,許多購房者只能接受”,小李說道,“但限購之后,天通苑的房子一下子就賣不動了,單價普遍跌去了20%,許多房子的價格還能再談。成交量上不去,很多房產中介的門店不得不關門,我愛我家的天通苑區域原本有23家門店,現在只剩下了18家?!?/p>

    “調控后市場很快冷卻下來,我愛我家天通苑大區幾個月才成交了40套房,而最近人們看房的數量明顯增多,今年四月份一個月就成交了500多套,已經接近調控之前的交易量了”,小李說。

    但五一期間,北京市二手房的成交量并不高。據麥田房產統計,今年五一期間,北京二手房網簽283套,同比去年下降了60%;而與今年4月26日-28日的網簽量相比,下降了91%。

    而從上個月總的成交數據來看,我愛我家市場研究院統計數據顯示,2018年4月,北京全市二手住宅共網簽13673套,同比去年4月的16902套下滑19.1%,環比今年3月上升22.6%。雖然同比仍在下降,但2017年4月之后,北京二手住宅月網簽量從未超過1.5萬套,今年4月的網簽量則是去年5月至今12個月里的最高值。

    價格方面,4月北京二手住宅成交均價環比3月略微上漲0.3%,與3月相差無幾,基本持平。自2017年4月起,北京二手住宅交易價格持續走低,下跌趨勢十分明顯。進入今年以后,降幅逐步收窄,價格逐步趨穩。從近一年的價格曲線可以看出,今年前四個月北京二手房價基本是平穩的,波動幅度很小。與去年4月的最高點相比,今年4月的價格已累計下降了18.2%。

    我愛我家市場研究院院長胡景暉分析,不論是網簽量還是機構的簽單量,4月北京二手住宅都來到了一年新高,這說明北京二手房市場已真正走出2017年“3·17新政”之后的交易低谷。北京目前有大約800萬套的存量規模,即使僅以年2%的換手率來看,北京二手房市場也應該有著每年16萬套左右、每月1.5萬套左右的交易基本盤。因此,雖然4月北京接近1.4萬套的網簽量已經顯示出了市場回溫,但也只是朝著正常交易水平的恢復而已,過熱并未出現,市場仍舊穩定。

    在“3·17新政”限購加碼后,北京市場二手房的價格普遍下調,近期市場企穩,眾多剛需一族也在考慮這時候入市,王琳就是其中的一員。

    寶寶已經周歲的王琳最近兩個月都在看房,她的目標是距離工作單位不遠的兩居室,五一期間,她看了幾套房子,“我們是剛需上車,啥時候買得起啥時候買,限購后多數二手房價格都降了,現在感覺價格還可以?!?/p>

    王琳表示,“角門東里附近有個房子,從四月初的395萬降到了372萬,我們想再等等,預計在六七月份的時候出手?!?/p>

    對于近來二手房市場熱度升溫,郭毅表示,即將上市的限競房明確了“5年限售”的規定,且需在取得不動產登記證或契稅完稅憑證后,將限競房的產權鎖定年限拉長到最少8年,房產的流通性大大減弱。部分中端改善客群對于資產的靈活變現較為關注,因此在權衡之后選擇了置業二手住宅。

    郭毅進一步分析道,造成二手銷量反彈的另一大原因在于北京二手房價的調整到位。在一系列宏觀調控政策的重壓之下,購買二手房的改善家庭基本喪失了購房杠桿,看房選房的客群數量因此降至冰點,導致北京二手銷量重挫。在去年北京二手成交的最低點,10月全月北京僅售出6940套二手房??陀^的市場現實,讓二手業主降低報價,房價普降15%-20%。價格回調后,北京二手房的價值重新被購房者發現和認可,這是造成二手房成交上漲的根本性原因。

    未來房價難反彈

    2017年3月17日,北京市對之前的“9·30”政策進行了升級,四個部門聯合出臺了《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,對首套房的認定實行“認房又認貸”的標準,提高了二套房的首付比例,并暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款,這一政策也曾被市場稱為“史上最嚴”樓市調控。

    政策出臺后,市場受其影響較大,新房和二手房市場的交易量都在下降,二手房的價格也出現了不同程度的下降。但4月份二手房的成交數據顯示,最近二手房交易量在上升。

    二手房交易量上升之后,市場價格是否會迎來新一輪的上漲呢?

    麥田房產首席市場分析師張葉松告訴《華夏時報》記者,網簽數據一般都會比較滯后,五一的時候大家去玩的更多,看房的積極性會弱一些。就網簽量絕對數據來看,當前成交量尚未達到市場正常水平,屬于低位復蘇階段,且當前交易量略有回暖主要是由季節性變化引起,后市交易量很難穩定上漲,存在小幅度上下波動趨勢,所以不會進入交易量穩定上漲區間。當前的交易量并不能支撐價格上漲,預計未來交易量將以“L”形曲線發展。在沒有絕對利好政策出臺的環境下,價格還將保持相對平穩小幅波動。

    鏈家研究院首席市場分析師許小樂在接受《華夏時報》記者采訪時表示,近期市場成交量有所上升,但后市并不具有大幅反彈的跡象,原因有三點:一是新增需求仍然減少,4月新增客源比3月前三周下降8.8%;二是業主掛牌價基本穩定,4月份業主掛牌價比3月份下跌0.4%左右;三是鏈家線上UV和PV數據也呈現穩中有降的態勢。如果未來房貸利率不再下調,市場仍將大概率維持成交量小幅回升、價格保持平穩的狀態。

    胡景暉也認為,北京二手房市場的回暖頗為健康,并沒有出現過熱現象。目前國家“房住不炒“的方針毫不動搖,北京樓市的嚴厲調控也沒有絲毫松動,在政策的持續影響下,北京二手房市場交易最多只能回到正常水位,一旦有過熱跡象,必將帶來政策的進一步加碼。由此來看,2018年北京二手房市場的整體趨勢就是交易量在回升中趨穩,交易價格在下跌中趨穩,而四月的量價則說明這一趨勢正在發生,未來北京二手房市場將逐步進入交易量、交易價格二者同時企穩的狀態。

    (華夏時報)


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